二手房最低1465元/平米，高端小区8300元

7月3日，据每日经济新闻报道，山东乳山二手房价跌回10年前，海景房每平米仅1800元。事实上，这还不是最低的。AI财经社在二手房网站检索发现，一间3室2厅1厨1卫的海景房，南北朝向，99平米，总价14.5万，每平米单价为1465元。

诸葛找房数据显示，目前北京市朝阳区二手房的价格为70503/平方米，由此计算，乳山的一套海景房仅能在北京朝阳买到2平米，而在东城、西城和海淀则刚刚超过1平米。

与低价二手房形成对比的是，新房价格一路走高。一位在山东从事房产工作的人士向AI财经社表示，目前乳山新房以高层为主，均价在每平米6800元左右。销售量叫高、品质高端的项目是巴黎世家，均价在8300元左右。

乳山市的海景房多集中在银滩旅游度假区。该度假区于1992年7月兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积为8.5平方公里。

新房的投资热度只升不降。2016年底、2017年初，来自北京、天津的投资客来到乳山，面朝大海的海景房吸引了他们的目光和荷包。当时，乳山政府正致力于重点打造南部新城，而银滩度假区正是重点之重，成为了南部新城的发展重点。

在打造出一张海景房的名片前，乳山只是一座临海渔村，人们靠打渔为生。和海南、温州一样，在短短数年里，房产带动了这个四线小城一夜暴富，吵房团、看房客蜂拥而至。

2006年，乳山出现了第一波炒房客。《乳山市年鉴》中这样描述当时投资客涌入的情景，“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”

受投资鼓舞的政府也加大了房产建设力度。从2000年到2005年，乳山房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。在银滩20多公里的海岸线上，立起了200多个海景房项目。

2007年至2010年，是乳山房地产业腾飞的三年。2007年，乳山全年投资35亿于房产开放上，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。房产投资未降速，2010年又完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。

近来，全国各地房价略有下跌。以青岛为例，2018年8月至今，新房均价从20000元/平米出头，下跌到2019年4月最低点16000元出头，此后略有回升。但这并未影响乳山的房价，一路飙升。

新房市场投资热度不降，相比二手房，投资客更青睐新房。这才导致了二手房有价无市，交易量不活跃。

炒房客涌入，开发商摆摊卖房

在第二轮外地投资客进入乳山房产市场之前，乳山房产经历了一个调整期。

低迷是从2010年开始的，银滩海景房在资本炒作下，开发过度，市场难以消化大量堆积的海景房。政府在房产上的投资锐减，首先体现在审批规划上。2011年，市政府叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。

2013年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及高峰时期的一半。当时，房产开发商多是本地品牌，自建房为主，品质较差。市场上开始出现烂尾楼。

同年，当地还发生了一场房产商地震。2013年10月12日，乳山光谷新力房地产有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司老板丁文华因涉嫌犯抽逃出资罪被刑事拘留，同年11月21日被逮捕。

而其公司开发的银龙湾、海晶城两处地盘，因为老板入狱，而变成了“烂摊子”，也无法向业主及时交房。光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

丁老板的锒铛入狱，掀开了乳山房产跃进式发展的一角。

政府开始接手盘活烂尾楼，注入二次资金，进行调整规划。“龙悦银滩海景花苑”变身成了“旅居·国际城”，翻新后的烂尾楼盘又重新进入市场销售。根据《每日经济新闻》记者报道，“旅居·国际城”仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。

“乳山市场很不正规”，上述地产人士透露，市场建设并没有跟上规模的膨胀。新房市场过热后，新盘开盘不设售楼处，直接在产权交易中心门口拉宣传横幅，“摆个摊，就卖房”。买房者也不理智，“只需要给买房者宣传一下，然后就交钱办网签了。”

2016年的第二波投资者又带动了新一轮的房价上涨。此前开放商以本地小开发商居多，唯一进驻的品牌房企是恒大，现在品牌开发商有陆续进入的趋势，品质也在逐步提升，产品聚焦在外地投资客和本地改善客群。

造城运动留下“鬼城”

数十年间，刷刷的新城在威海乳山，冒头生长。

来这里的散客不多，中介接待更多的是成团成团而来的外地看房客。买房也不是为了居住，只有颐养天年的老人，或是为了夏季消暑，这里的房子才有居住价值。更多是为了投资价值。

新房和二手房，在乳山没有区别。把乳山市形容成一座“鬼城”，也不夸张。

“空荡荡的几百套房子没人住，晚上七八点没什么灯火了”，一位曾在大城市拼搏的打工者，到乳山买了一套海景房，入住后才发现自己进了“鬼城”，小区里不见人影，到处写着出售，大马路上也没有人。

这是“造城运动”留给一个城市的遗产。然后，沉迷于此的不仅乳山一城。

2014年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。

二连浩特、钦州、嘉峪关、威海、承德、烟台、三亚、鄂尔多斯、咸宁、拉萨等城市上了“鬼城”的黑名单。这些城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增部分甚至为现有的两倍以上。

速度决定了新城建设的成败。“一年成名、三年成型、五年成城”，造城运动也好比流水化作业，批量生产。

鄂尔多斯一直有“鬼城”之称。2010年是鄂尔多斯房价的顶点，人口只有200万的城市，豪华小区的房价已经涨到了2万一平米，连北京也无法与之叫板。

那时，鄂尔多斯的房价已经到顶，意味着已经透支了未来红利的价格。如今，鄂尔多斯的房均价已经跌到9000元/平米左右，缩水超过一倍多。

天津滨海新区、郑州郑东新区、云南呈贡县城都曾经历去泡沫化的过程。这些都曾是造城运动留下的“新鬼城”，滨海新区的响螺湾商务区和于家堡商务区，曾出现了大量烂尾楼，被称为“亚洲新鬼城”。

近十年，政府重新注意到造城运动遗留的问题，开始整治烂尾楼。2017年，天津政府将滨海新区投资从万亿缩减到6654亿，之后开放落户政策，重新复苏城市活力。昆明政府在呈贡新区重新布局“小街区，密路网”，摆脱“鬼城”。

城市的进程有快有缓。对于今天的乳山而言，还在高歌猛进中，未来如何摆脱“鬼城”的帽子，还将走很长的路。